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海外買房者 日本購屋細節總整理

Posted by 新富地產 on 2017-11-22
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持有日本不動產可以安全的擁有土地所有權(新加坡 、中國無法擁有土地所有權),以日本東京來說,在亞洲一級城市房價中相較於香港與首爾要來的優惠,且日本東京市的辦公室每坪租金行情約1萬~1萬3千日元,綜合以上因素大概只有日本東京房地產是唯一首選了。拋開台灣人避開小套房的既有規範,擁有日本人的租屋思維是很重要的。由於日本社會高齡化與少子化的現象持續,離婚率與不婚率節節上升,在SOHO族、飛特族的增加下,LDK(即一間客廳、臥房和廚房)需求率將遠大於二LDK或以上的大坪數房子,不但投資成本與門檻大幅降低,其空租率更是遠低於大坪數的「台灣思維好宅」。再者,日本的投資思維也與台灣「逐捷運而居、購屋」的概念與台灣有所不同,由於市中心房價非常高,山手線(環繞東京市區的上班族必搭乘的通勤鐵路)附近,雖然房屋利於出租,但租金報酬率相對低廉,東京知名觀光景點周邊房屋價格亦同。廖惠萍建議,可進一步參考由房仲業者調查的「適合居住排行榜」,從其中如二子玉川、三軒茶屋或吉祥寺等高人氣指標地區,挑選適合日本人的好宅。

此外,由於日本對於不動產於五年內短期讓渡所得,將課徵高達三九%的所得稅加住民稅(五年以上即降為二○%),雖然近期一波地震使得市場出現不少斷頭的便宜貨,但若是沒有抱持長期投資的心態,仍沿用台灣當地賺取資本利得(即房屋買賣差價)的老舊模式,將得不償失。日本政府對於短期買賣房屋者課的稅率很重,5年是一個分水嶺 ,5年內和5年後的稅率差了近1倍;除了表面報酬率近10%外,也不可不忽略房東所需負擔的金額,在日本物件的管理費用通常為月租金的五%,房東也須負責修繕積立金(即建物維護費,供每年一小檢、十年一大檢的大廈檢查維修保養費用有的物件會規定每幾年要繳一次購買中古屋時須注意是否接近下次繳納時期!)及月管理費用,日本的集合式住宅中,修繕費(修繕積立金)是逐年增加。購買東京透天屋則不需繳管理費,也不需繳修繕費。此外,在稅制上,擁有一間物件也有每年需繳交的固都稅,其中包含固定資產稅(即固定資產評價額(註)*1.4%)與都市計畫稅(固定資產評價額*0.3%)。出租獲利需繳納所得稅,在海外的人士無法享有各種扣除所以所得稅也需注意。

因此簡言之,每個月的管理成本不小,稅金也重,在加總與透過日本的稅制申報後,實質的報酬率約為5~6%,在日本租房子,房客除了要給1個月的押金外還要給1個月的禮金,禮金不同於押金,退租時是不用還給房客的;而且租約一簽是2年,2年後簽新約時禮金照送!此外,和台灣不同的是,日本房客要求的都是空屋,因為日本人的風俗民情不習慣用別人的物品,所以除了屋子裡搬不走的冷暖氣機、瓦斯爐、流理台、浴缸等必備設施以外,其他物品都由房客自備,房東也只負責那些搬不走的設施維護而已,省錢又省事。

◎日本房產怎麼買

◎日本購屋必備文件

1.情報蒐集+諮詢專業
2.挑選物件
3.填寫購屋意願申請書斡旋房價
4.親自到日本簽定不動產買賣合約+繳付訂金(房價1成)及相關費用
5.匯剩餘房價及相關費用
6.決算交屋
7.房屋代管開始收租

1.台灣身分證正本
2.台灣護照正本
3.台灣戶籍謄本1份(須有日文翻譯並公證,可委託代辦)
4.申請印鑑證明用的印章及備用印章各1
5.匯款戶頭存摺

◎日本購屋報你知

1. 貸款難辦:台灣人無法在日本當地銀行辦理房屋貸款,但可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款,目前有5家銀行提供台灣人在東京購屋貸款的服務:台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託等,但開戶相當費時費力,利率比台灣高。

2. 仲介費用:日本法令規定中古屋的仲介服務費為:成交價在400萬日圓以上者,買賣方各為成交價的3%,外加6萬日圓(不含消費稅);成交價400萬日圓以下者另有規範。至於代管費用則每家房仲不同,視服務項目而定,約在6%~10%以內。

3. 保險便宜:家庭用火險保費不到3萬日圓,保障火災、風災、雪災、漏水、竊盜等長達35年,相當划算,若房屋買賣還會依比例退回部分費用;但地震險超貴,8成以上的日本人都沒投保。

4. 匯費高昂:要從日本匯款到國外,無論金額大小都須支付6000日圓的手續費,因為太不划算了,所以有代管業者應台灣客要求,每半年才匯一次房租,以節省匯費。

至於日本購屋的稅負和台灣差不多,一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵,若虧錢、打平,則免課所得稅。另外,投資客進出日本居住時間若一年不到180天者,免徵住民稅。

在日本的養房成本高,因為持有日本不動產,每年的修繕費會隨著屋齡年限的增加調漲,有客戶在東京的郊居套房自住,每個月的管理費加上修繕費用1個月就快一萬多元台幣,在2016年時會調漲到約11000元台幣,在這些年當中會有一次整棟大樓公設部份個大規模的修繕,等於還要額外再貼錢,並非如台灣媒體所報導所說那麼簡單好賺。

日本建物的耐震標準

所謂日本的新、舊耐震標準是以1981年 (昭和56年) 6月所公布的耐震法來區分。

舊基準1981年(昭和56年)6月以前:
日本的法律規定建物必須能夠承受震度5級的地震,依照規定建物必須被設計為能夠承受中度地震,但對於大地震的耐震性並不會經過測試。(因此為了符合新耐震標準必須通過耐震診斷。)

新基準1981年(昭和56年)6月以後:
新耐震基準的將重點放在建物不只能夠避免因地震造成的倒塌,更要確保建物內的人身安全;因此規定也變成”震度6以上的地震也不會倒塌的住宅”。 除了追加”能承受中度地震且不受損傷”的規定、更要求建物必須承受大地震的搖晃而不倒塌,且設計上在平面與立體都須取得平衡。

因此在購買不動產之前,請您務必要了解一下這個耐震法的新、舊差異唷!

從租屋市場角度來看,日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」

不只不好租,只要你是「非居住者」,就連你售屋的時候,跟你買的買方也要先從房價的成交總價,先幫你扣除10.21%的源泉徵收來幫你繳稅,剩下的89.79%才會是給你的價金。這可不是賣給公司才會被源泉徵收喔。就曾經有個日本個人向非居住者的外國人買了房子後,忘記先源泉徵收,結果這日本人還賠了稅款跟罰金。所以搞不好將來你要出售時,要向你買房子的日本人,一聽說這房子是外國人的,就覺得還要去幫你源泉徵收繳稅很麻煩,就不想買了也不一定。不過幸好,如果你賣的房子是一億日圓以下,且是居住用的房子,你的買方就不需要先行源泉徵收。因此,下手買商辦時,可能要多加思考一下了。

同時,也就是因為這麼麻煩,如果一間公司要跟你租商辦,聽到還要幫你先源泉徵收,有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了,因此外國人在日本持有商辦,有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是,出租給法人,還得先被扣20.42%的源泉徵收,到時候還得請稅理士去辦退稅,無疑是多了一道程序跟費用,也就是因為這樣,所以我一般不建議各位買辦公室來租人,可以的話,就買一般住宅產品來出租就好。

整理一下,如果你是「非居住者」,而你的房子租給了「法人(公司)」,則這間承租的公司就得在付你房租的時候,就得先行預扣20.42%的源泉徵收,剩下的79.58%,才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用,則你的租客則不需要先預扣稅金,也就是你可以拿到100%的租金。當然,就算你租給法人,先預扣了20.42%,但這也只是預扣的,如果你事後列舉出費用,又或者你在日本的總所得不高,還是可以去申請退稅的。

屋齡太新,賺了租金卻賠了房價
屋齡只有1年的新成屋,售價是所有物件中最高的,達到2480萬日幣;接著到了屋齡8年左右,房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡,房價掉到最多,幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後,雖賺到了租金,卻賠了大半的房價。

中古屋最保值,20年以上房價不再變動,報酬率最高
反而,屋齡28年以上的套房,房價維持不變,即使再過10年,來到將近40年屋齡左右,房價都還是維持住,不會下跌,理由就是投資報酬率維持在9%左右。這樣的投資報酬率,日本個人或投資機構,都會收購,即使經過10年或20年之後再賣出,只要租金市場沒有變化,仍舊是搶手的投資標的,如果出售時,銷售期也是各產品中最短的,大約2週至1個月就會被買走,是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產,也才是最穩當的標的。

小戶型的需求人口最多,租金也是上班族最能負擔,招租容易
至於買小不買大,這個理由也很簡單,東京都會區也跟台北市一樣,都是上班單身人口居多,小戶型的不動產需求遠大於家庭2人以上的市場。再者,大戶型的房屋,租金就會高達每月10萬~20萬日幣左右,相較單身套房每月租金5萬~9萬日幣,是屬於高價位的租金市場,招租本就不如低價位的套房來的容易。
就像台北市的情況,套雅房總是比3房2廳的住宅來得好租,投報率也是最好的,其道理是一樣的。不過,我們提到的是從租屋市場角度來看,買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而日本東京的房地產,在今年以前,因為都還是租屋市場為主,所以更符合這個投資原則。 如果當地的房地產,是增值型為主,例如台北市,買來是為了賺未來的增值,收租報酬率不是重點,那買舊不買新、買小不買大的原則就不適用了。

1.大部份房屋總價在3000萬日幣以下是得現金交易,外國人無法貸款哦!但是買3000萬日幣以上以後又難脫手?所以至少要準備台幣600萬現金以上,才能考慮在日本置產。但是對小資族而言,將台幣600萬放在資本市場可能報酬率更高。基本上,想投資海外房地產的我覺得至少在台灣已經有置產且無貸款後再考慮。

2.日本投資地區除了東京外,其他城市請別考慮,不會漲的,也難脫手。對於外國人的我們還是買市中心為佳,好出租也好買賣。

3.買賣房屋請找日本中介公司,因為台灣的手中很難有好貨,而且千萬別買新成屋,前幾年會折舊(日本慣例),包租的也聽聽就好,別碰!購入後出租服務也請日本公司為佳。

4.最後,2014年底買的現在至少漲20%,好貨大都被搶走了,因此投資要在低檔ㄧ定是不知不覺的進行!

源泉徵收,讓你的日本房,租不掉也賣不掉?

來投資東京不動產的朋友,許多人都對於稅金很敏感,這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中,讓大家最感不解的,我想莫過於「源泉徵收」了吧。

而到底什麼是「源泉徵收」呢?其實就是由你的「租客」,也就是租金來源的「泉源」,先行將你的不動產租金所得,先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來,由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務,是落在租客身上。會有這種制度,不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

至於什麼是「非居住者」呢?顧名思義,就是「沒有住在日本的人」,這當然包括各位台灣的包租公,甚至連在外國出差的日本人,都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是,如果「非居住者」,租給的是「個人」,而不是「法人(公司)」,則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

日本台灣房價比一比

根據東京公告地價,一九九○年價格最貴,現在只有那時的三分之一,所以說日本不景氣到什麼地步,一看便知。松田聖子住的豪宅當時創日本新天價,一平方米成交價是日幣一千三百多萬元,若以目前匯率,一平方米是四百萬元,等於一坪一千萬元。後來日本泡沫破掉後,房價一直上不來,直到二○○一年,那時市場狀況真的很差,很多銀行出狀況,原本日本對購買房地產有很多限制,但是從那時起開放外國人可以買房,房價才算觸底穩住。

回頭看看台灣房地產狀況,我們用保守的平均數據來看,近二○年來,台灣房價漲了六、七倍,若單講這一波,根據信義房屋經研室統計,從○八年金融海嘯到現在最少漲了五○%;相對的,日本這些年來,一塊錢都沒漲。用數字來比較,目前日本中古屋一坪平均單價大概是一四一萬元,新的房子一坪也不過二二四萬元,而且這還是首都圈的價格,所以從台北都心的角度來看,算是很便宜。

二○○三、○四年日本房地產曾有一點點往上走的味道,但很不幸的遇到○八年雷曼事件又趴下去,之後,大概○九~一○年才慢慢恢復,所以台灣很多早期進去日本買房的投資人都賺到了。日本三一一地震時,房價又下來,到了安倍政權又開始往上拉。我們公司最近最缺乏的就是適合的案子,本來手上還有一些案子,但不是只有台灣人買,日本當地人也在買,因此一月到三月間,手上的案子都去化掉了。這是目前日本的現況。

日本房價計算大不同

另一棟位在日本東京都港區六本木一丁目的「仙石山」個案,是很好的地段,旁邊就是大倉飯店,算東京都心中的都心。四七層大樓,為二○一二年新屋,我們客戶買了一戶位在五樓的房子,室內五八·六坪,含陽台六七坪,售價約台幣七二九六萬元,相當於每坪一二四·五萬元。

在這裡跟大家解釋一下,日本買賣房子是純粹用室內面積在算價錢,車位則都是用租的,因為車位屬於大樓的公共設施,所以都由大樓去管理,收到的租金,就成為管理費用及未來的維修費用。台灣投資人最喜歡這方式,因為是外國人,車位買那麼多也沒用。

由於日本買房不算公設,是用室內面積去算,算起來還比台灣便宜。如果以國外角度來看,台北房價整體而言真的很貴。

順帶一提,常有人問我,東京豪宅長什麼樣?我個人覺得,工比台灣細,豪華度與用料或許不像台灣,但基本設計是從一進門到你用的每個櫥子都做好了,天花板的燈做好,空調也都做好,住進去,只要掛窗廉,家具家電搬進去,所以外國人到日本買房子不用頭疼,都幫你想到了。

資料來源:拉普達の旅行地圖
原文連結:http://blog.xuite.net/lapuda.chen/PaulBlog/77757252

千年古都.京都

自794年桓武天皇遷都平安京到1868年東京奠都為止,京都一直都是日本的首都。長年的歷史積澱使得京都市擁有相當豐富的歷史遺跡,也是日本傳統文化的重鎮之一。京都的一些傳統民俗,諸如葵祭、祇園祭等已舉辦超過千年,成為京都獨有的風景。京都市的部份歷史建築在1994年以「古都京都的文化財」的名義被列為世界文化遺產。

金閣寺

京町家

京町家(日語:きょうまちや、きょうちょうか)是一種主要位於日本京都的職住一體型的住宅樣式。京町家多為兩層,有時也有三層的京町家。其寬度較窄但長度較長,因此又被稱為「鰻魚的寢床」。根據京都市的定義,「在1950年以前按照傳統的木造軸組構法修建的木造家屋」才可稱為京町家。大多數京町家都在1864年禁門之變的火災之後修建。由於居民的高齡化以及改建為公寓較有經濟效益等原因,京町家的數量在戰後不斷減少。2010年8月,據京都市在全市進行的調查,京都市內共有47735處京町家,其中10.5%無人居住。然而在近年也有重新評估京町家的建築價值,並且修建仿照京町家的現代民宅的風潮。

京町家圖一
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『京町客棧』Virtual Reality(VR) 賞屋

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本次活動新富地產將於現場開放『京町客棧』VR賞屋,為無法參加賞屋團之客戶帶來更便利的海外購屋體驗,活動名額有限,請踴躍報名。

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『京町客棧』座談會

新富地產股份有限公司 隆重推出 "京町客棧" 企劃,專業的營運管理團隊讓您輕鬆經營免費渡假!

活動時間 &地點:

  • 2017/12/07 (四);入場 13:45 開始 14:00
    新富地產股份有限公司
    台北市仁愛路四段64號6樓(仁愛圓環床的世界樓上)
    名額有限每場報名人數限16人額滿截止
  • 2017/12/09 (六);入場 13:45 開始 14:00
    新富地產股份有限公司
    台北市仁愛路四段64號6樓(仁愛圓環床的世界樓上)
    名額有限每場報名人數限16人額滿截止

活動流程:
入場
京都 介紹
京町客棧 介紹
物件介紹
VR體驗

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服務電話:(02)2705-0988

賞屋團出團時間:
2017/11/25 – 2017/11/27
2017/12/16 – 2017/12/18

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