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在澳洲投資房產應注重租金收益率

Posted by 新富地產 on 2016-04-05
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新聞來源:大紀元 2016.04.03

精明的投資者在建立一個投資組合的時候,不只是關注房產價格,他們還通過尋找最佳的租金收益來獲取最大利益。那麼,他們是如何操作的呢?

據澳洲房地產網報導,他們首先重視一些數據。租金收益率是根據年租金收入和房產銷售價格或市場價值計算而得的百分比。通常被稱為毛租金收益率,是用來衡量出租房是否能盈利的最常用指標。

舉個簡單例子,假設你在租房需求高的市郊以500,000澳元購買了一套公寓房,租金為每週550澳元,那麼年度租金收入可達28,600澳元。

28,600澳元的年租金收入與500,000澳元的比率即為毛租金收益率,即不錯的5.7%。

但是,如果你的房產市場價值後來躍升至600,000澳元,而租金收入保持不變,那麼你的收益率將可能下降到4.8%,因此應使用當前的市場價值來計算收益率。

獲取平衡

當然,對於投資者的最佳組合是房價和租金收入共同增長。來自物業顧問公司Smart Property Adviser的負責人凱文‧李(Kevin Lee)稱,人們應避免單純追求資本增長的投資,因為這會是一場賭博。

舉例來說,黃金海岸的公寓房價值在2008年2月至2013年3月間下降了17.9%,該地區的房產曾經被一些房地產公司推薦給投資者。

購買投資房時主要關注租金回報率,並密切注意空置率。租房空置率是很有用的數據,因為它反應了租房需求與待租房數量之間的關係。建議客戶不要指望資本的增長,而要考慮到澳洲的人口結構的根本性變化是不可持續的。

「同時也建議採取80-20法則,即投資於這樣的地區,80%的租客能負擔得起租金,如果你想賣房,80%的人有能力購買。」

本質上,20%是房地產市場中的媒體、比闊者、雅皮士、知名人士、崇拜者和晚宴將所有注意力集中的一部分。這是他們自己豪賭未來,有些會是贏家,很多也不是。

可能影響租金回報率的因素

租金回報率通常受到房產位置和類型,以及當前經濟狀況的影響。

例如,通常租金不上漲,同時價格也上不去,因為價格是應買家的需求上漲,而不是租房者。這只是意味著更多的人都在特定區域尋找購買自己的房屋,尤其是在雪梨和墨爾本最熱門的市郊。

必須謹記「在低風險、穩定的地區幾乎不可能找到一個高增長、高租金回報的房子。」

所以,當價格穩定,並有著更高水平的租房需求時,通常會獲得更高的租金回報率。舉個例子,網站Onthehouse.com.au2月份的數據表明,全國最好的毛租金收益率是8%或9%,其房子中位價低於200,000澳元,而不是那些房價一路飆升的市郊。

提供租客的住房條件

房地產公司Positive Real Estate 負責人薩格斯(Sam Saggers)說:「如果你有一個精心設計、光線充足、通風性能良好的倉庫和停車場,你能最大限度提高投資回報。」

「額外的設施對獲得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡館、交通和融合當地文化的地方,通常房東能夠獲得良好的回報。」

他建議投資於一個安全的市郊,擁有本地市場,收益率應該高於4%,儘可能接近5%。許多專家建議,4%至5%的租金回報率是選擇投資房的最低限度。

#調查周圍環境

房東的成功很大程度上取決於房產所在市郊或地區。所以,當調查數據時,關鍵是要專注於特定市郊所提供的條件、街道的外觀、甚至房子需求的類型。

例如,昆省公寓房強勁的租房回報取決於購房成本和所在市郊的租房需求。

例如黃金海岸的衝浪者天堂(Surfers Paradise)。據Real Estate Investar數據,其單間公寓房和一居室公寓房的中位價為259,000澳元,每週租金約為325澳元。這樣的房產提供了6.5%的良好收益率。

然而,Manoora和Cairns類似的單間公寓房或一居室公寓房價格僅為95,000澳元,每週租金可達185元。這是一個巨大的10%的回報率。昆省房地產協會稱,凱恩斯有著不斷增長的經濟,刺激了新的零售和旅遊工作機會。

各省租金回報率最佳城區 (數據來自租房報告Residex Best Rent Report)

維省Anglesea(獨立房):房產中位價672,500澳元,其租金收益率為7.8%;

西澳Solomontown(獨立房):房產中位價150,000澳元,其租金收益率為7.41%;

昆省Kingston(獨立房):房產中位價303,000澳元,其租金收益率為6.01%;

紐省Cringila(獨立房):房產中位價343,000澳元,其租金收益率為5.88%;

北部行政區Woodroffe(獨立房):房產中位價475,500澳元,其租金收益率為5.56%;

塔省Ranlelagh(獨立房):房產中位價317,500澳元,其租金收益率為5.55%;

西澳Wembley(公寓房):房產中位價328,000澳元,其租金收益率為5.44%;

首都行政區Lyons(公寓房):房產中位價310,500澳元,其租金收益率為5.41%。