• 海外投資免付費專線:0800-820-988
header_image
精選物件搜尋
We found 0 results. Do you want to load the results now ?
精選物件搜尋
we found 0 results
Your search results

日本不動產高投報?高風險!

Posted by 新富地產 on 2016-11-07
| 0

20161107日本不動產速報

近來因為東京奧運利多議題,且日幣匯率仍在相對低點,使得日本東京的不動產詢問度較今年初更為熱烈,尤其以高投報的套房式物件最受青睞。

然而東京的套房式物件可說是遍地開花,高投報的物件一定讓您穩賺不賠嗎?。讓新富地產告訴您,投資東京物件的正確心態,讓您的投報率看得到,也拿得到!

新富塾

高投報率的迷思

許多不動產業者都會向客戶強調日本物件的超高投報率,藉以吸引客戶前來投資,甚至也有標榜投報率上看8~9%的套房物件,漸漸的也讓客戶非8%以上的物件就不考慮的心態。

端出最好的牛肉來吸引顧客是理所當然的,投報率8%以上的物件也的確存在,但買了以後有沒有後續衍生的問題,恐怕大部分的業者是三緘其口,留待投資者慢慢去體驗了。

高投報物件不一定值得投資,某些投報率普通的物件反而才是能讓投資者穩定收益的好物件,建議各位投資朋友在被高投報率吸引之餘,也要仔細評估該物件背後的潛在風險。

陷阱

東京不動產投報率的實際情況

一般而言投報率的計算方式是「年租金/物件價格*100%」,因此物件價格越低,投報率自然就越高了,而影響物件價格最大的因素在於物件的地點、年份、建材及用途(格局)。平均而言,建材為鋼筋水泥的物件來說,目前東京的新成屋投報率大約在3.5~4%左右,而中古屋視年份不同,大約在6~8%之間。如建材為木造,則新成屋由6%起跳。以下我們就以最常見的鋼筋水泥物件來討論。

那麼動輒8~9%以上的通常是怎樣的物件呢?

一、年份較舊:

依目前市場上流通的物件來看投報率有8~9%以上的,大多是1982年以前建成的物件,優點自然是高投報率的魅力,但其最大的缺點在於「舊耐震基準」的問題。

日本是地震多發的國家,人民通常會將耐震度放在優先考量,基本上1982年以前的物件屬於舊耐震基準,日本人不會想買,所以在低價求售的情況下投報率自然拉高,而銀行也視這種舊耐震基準的物件為不定時炸彈,基本上不願意為其設定抵押,日本人都不肯買,自然把腦筋動到不清楚市場風向的外國人頭上了

換言之,投資者購入之後想要脫手,要找到日本人買家可說是困難重重,何不選擇投報率沒那麼高,但是日本人會有意願承接的物件呢?

2000中野新橋

二、地點偏遠:

投報率高的物件另一個特徵就是地處偏遠。
東京都分為「區部」及「市部」,區部就是我們常說的東京23區,市部則是區部西邊的幾個市,如武藏野市、日野市、八王子市等等。簡單的說,地址是「東京都OO區」的就是區部,地址是「東京都OO市」的就是市部。基本上我們可以把區部比喻為雙北市,把市部比喻為林口等較外圍的城市,想當然爾,市部的物件投報率自然是相當高的了。

如果您不是投資而是自住,相信房價親民的市部會是個好選擇,然而實際情況卻是,市部的空屋率遠高於區部,在供過於求的情況下,市部的高投報物件能否持續滿租成了一大問題,熟知此情況的日本人自然也不會願意承接這類物件,最後恐怕是既找不到租客,也找不到買家的窘境。

新小平

高投報物件還值得投資嗎?

這種高風險高投報的物件到底能不能碰呢?我們的建議是:只要您做好準備,還是可以投資的。所謂富貴險中求,的確有積極型或是風險承受度高的投資者會選擇這類物件,不過建議在投資之前要有正確的心態,捨棄以小搏大的投機態度,以長期持有賺取高投報租金為主,而非期待爾後出售時的資本利得。

選擇好地段的物件

即使是絕佳的地點,也一樣會有便宜的物件,例如新宿車站徒步5分鐘距離的1K型態小套房,因為年份的關係甚至只要1200萬日圓,價格親民。地段好、價格低、投報高,不論是長期持有或是之後要脫手,風險相對比較低。

高田馬場

選擇屬性正確的物件

新宿區的大久保雖然是位於核心五區,但因為是東京最大的韓國城,韓國人以及中國人群聚,外國小餐館及店鋪林立,自然周邊會有承租小套房的需求。因此要投資大久保的物件時,應該先選擇租金平價的中古小套房,以迎合當地的消費水平。曾有個位於大久保車站旁的塔式高級住宅,賣了快三年還沒有完銷,就是因為屬性不對

日本人基本上並不喜歡外國人群聚的大久保,當地的外國人又多為勞動階級,租不起高級住宅,造成「租客租不起,日本買方又不願意買當地物件」的情況,投資這種錯誤屬性的物件等於是得到一個入不了口的燙手山竽,賺不到租金又拖不了手。

大久保韓國城

在台灣都只買得到日本人不買的爛物件?

就日本的業者而言,賣給日本人簡單得多了,決定得又快速,除非是向那種又舊又偏,連日本人都不買,那只好試試看有沒有不懂行情的外國人要買。

但是,新富地產提供物件的方法卻是,在了解客戶需求之後,才開始透過日本的合作夥伴在日本不動產業者專用的物件流通平台「REINS」代尋,直接提供客戶最新、最同步的優質物件,在物件選擇上與日本投資者處於平等的地位,且新富地產事先將條件不好的物件篩除,僅留下真正值得推薦的好物件,節省客戶時間並降低投資錯誤的風險。

REINS

總結

如同金融商品有賠錢風險,高投報的不動產也一樣有相對應的高風險,要投資這類商品,除了要委託值得信賴的業者之外,更要調整好心態,了解目前市場實際投報率行情,才不會永遠追著不存在的夢幻逸品,甚至誤買錯誤物件而被套牢。

新富地產時時為客戶把關,只提供嚴選過的優質物件,幫助投資朋友能真正獲利,滿載而歸,祝各位投資朋友投資順利!

如您想了解更多有關日本不動產相關訊息,歡迎您撥打海外投資免付費專線0800-820-988報名VIP說明會。