20161107日本不動產速報
近來因為東京奧運利多議題，且日幣匯率仍在相對低點，使得日本東京的不動產詢問度較今年初更為熱烈，尤其以高投報的套房式物件最受青睞。
然而東京的套房式物件可說是遍地開花，高投報的物件一定讓您穩賺不賠嗎？。讓新富地產告訴您，投資東京物件的正確心態，讓您的投報率看得到，也拿得到！
新富塾
高投報率的迷思
許多不動產業者都會向客戶強調日本物件的超高投報率，藉以吸引客戶前來投資，甚至也有標榜投報率上看8~9%的套房物件，漸漸的也讓客戶非8%以上的物件就不考慮的心態。
端出最好的牛肉來吸引顧客是理所當然的，投報率8%以上的物件也的確存在，但買了以後有沒有後續衍生的問題，恐怕大部分的業者是三緘其口，留待投資者慢慢去體驗了。
高投報物件不一定值得投資，某些投報率普通的物件反而才是能讓投資者穩定收益的好物件，建議各位投資朋友在被高投報率吸引之餘，也要仔細評估該物件背後的潛在風險。
東京不動產投報率的實際情況
一般而言投報率的計算方式是「年租金/物件價格*100%」，因此物件價格越低，投報率自然就越高了，而影響物件價格最大的因素在於物件的地點、年份、建材及用途(格局)。平均而言，建材為鋼筋水泥的物件來說，目前東京的新成屋投報率大約在3.5~4%左右，而中古屋視年份不同，大約在6~8%之間。如建材為木造，則新成屋由6%起跳。以下我們就以最常見的鋼筋水泥物件來討論。
那麼動輒8~9%以上的通常是怎樣的物件呢？
一、年份較舊：
依目前市場上流通的物件來看投報率有8~9%以上的，大多是1982年以前建成的物件，優點自然是高投報率的魅力，但其最大的缺點在於「舊耐震基準」的問題。
日本是地震多發的國家，人民通常會將耐震度放在優先考量，基本上1982年以前的物件屬於舊耐震基準，日本人不會想買，所以在低價求售的情況下投報率自然拉高，而銀行也視這種舊耐震基準的物件為不定時炸彈，基本上不願意為其設定抵押，日本人都不肯買，自然把腦筋動到不清楚市場風向的外國人頭上了。
換言之，投資者購入之後想要脫手，要找到日本人買家可說是困難重重，何不選擇投報率沒那麼高，但是日本人會有意願承接的物件呢？
二、地點偏遠：
投報率高的物件另一個特徵就是地處偏遠。
東京都分為「區部」及「市部」，區部就是我們常說的東京23區，市部則是區部西邊的幾個市，如武藏野市、日野市、八王子市等等。簡單的說，地址是「東京都OO區」的就是區部，地址是「東京都OO市」的就是市部。基本上我們可以把區部比喻為雙北市，把市部比喻為林口等較外圍的城市，想當然爾，市部的物件投報率自然是相當高的了。
如果您不是投資而是自住，相信房價親民的市部會是個好選擇，然而實際情況卻是，市部的空屋率遠高於區部，在供過於求的情況下，市部的高投報物件能否持續滿租成了一大問題，熟知此情況的日本人自然也不會願意承接這類物件，最後恐怕是既找不到租客，也找不到買家的窘境。
高投報物件還值得投資嗎？
這種高風險高投報的物件到底能不能碰呢？我們的建議是：只要您做好準備，還是可以投資的。所謂富貴險中求，的確有積極型或是風險承受度高的投資者會選擇這類物件，不過建議在投資之前要有正確的心態，捨棄以小搏大的投機態度，以長期持有賺取高投報租金為主，而非期待爾後出售時的資本利得。
選擇好地段的物件
即使是絕佳的地點，也一樣會有便宜的物件，例如新宿車站徒步5分鐘距離的1K型態小套房，因為年份的關係甚至只要1200萬日圓，價格親民。地段好、價格低、投報高，不論是長期持有或是之後要脫手，風險相對比較低。
選擇屬性正確的物件
新宿區的大久保雖然是位於核心五區，但因為是東京最大的韓國城，韓國人以及中國人群聚，外國小餐館及店鋪林立，自然周邊會有承租小套房的需求。因此要投資大久保的物件時，應該先選擇租金平價的中古小套房，以迎合當地的消費水平。曾有個位於大久保車站旁的塔式高級住宅，賣了快三年還沒有完銷，就是因為屬性不對。
日本人基本上並不喜歡外國人群聚的大久保，當地的外國人又多為勞動階級，租不起高級住宅，造成「租客租不起，日本買方又不願意買當地物件」的情況，投資這種錯誤屬性的物件等於是得到一個入不了口的燙手山竽，賺不到租金又拖不了手。
在台灣都只買得到日本人不買的爛物件？
就日本的業者而言，賣給日本人簡單得多了，決定得又快速，除非是向那種又舊又偏，連日本人都不買，那只好試試看有沒有不懂行情的外國人要買。
但是，新富地產提供物件的方法卻是，在了解客戶需求之後，才開始透過日本的合作夥伴在日本不動產業者專用的物件流通平台「REINS」代尋，直接提供客戶最新、最同步的優質物件，在物件選擇上與日本投資者處於平等的地位，且新富地產事先將條件不好的物件篩除，僅留下真正值得推薦的好物件，節省客戶時間並降低投資錯誤的風險。
總結
如同金融商品有賠錢風險，高投報的不動產也一樣有相對應的高風險，要投資這類商品，除了要委託值得信賴的業者之外，更要調整好心態，了解目前市場實際投報率行情，才不會永遠追著不存在的夢幻逸品，甚至誤買錯誤物件而被套牢。
新富地產時時為客戶把關，只提供嚴選過的優質物件，幫助投資朋友能真正獲利，滿載而歸，祝各位投資朋友投資順利！
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